Direitos Reais - Pablo Stolze - Material de Apoio II - 10.07.2007 - LFG

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INTENSIVO REGULAR BÁSICO Disciplina: Direito Civil Tema: Direitos reais II Prof.: Pablo Stolze Gagliano Data: 10/07/2007

MATERIAL DE APOIO II

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Modos de Aquisição da Propriedade Imobiliária1 a) usucapião; b) acessão; c) registro Registro Base legal: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. (presunção de veracidade relativa) Diferenças terminológicas relevantes: a) matrícula – nome que se dá ao primeiro registro do imóvel; b) registro – anteriormente denominava-se “transcrição”. Trata-se do ato que consubstancia a transferência de propriedade. A cada registro, recebe-se um novo número; c) averbação – é qualquer alteração feita à margem do registro, para demonstrar alterações sofridas pelo imóvel (uma construção, por exemplo). Acessão Trata-se de um modo de aquisição de propriedade imobiliária, mediante a união física da coisa acessória à principal, aumentando o volume desta última. Não se confunde com a benfeitoria, conforme vimos em sala de aula, basicamente por duas diferenças: a) a acessão pode ser natural (a benfeitoria sempre é artificial); b) a acessão traduz aumento de volume da coisa principal, dada a sua natureza de “modo de aquisição de propriedade imobiliária” (a benfeitoria implica uma obra na estrutura da própria coisa, não tendo por nota característica o aumento de volume, especialmente por conta da sua natureza de “bem acessório”). Espécies: Art. 1.248. A acessão pode dar-se: I - por formação de ilhas; II - por aluvião; III - por avulsão; IV - por abandono de álveo; V - por plantações ou construções.2 Usucapião (artigos a serem comentados em sala de aula, com algumas observações doutrinárias e jurisprudência selecionada)

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Lembre-se de que os direitos reais na coisa alheia e condmínio integram a grade do curso modular. Ver apostila que será inserida no site, com esquema didático para compreensão das normas do Código Civil, referentes às construções. -1–

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Sobre o gênero da palavra usucapião, já anotamos, em nossa obra Comentários ao Código Civil – vol. XIII (Direito das Coisas. Superfície. Servidões. Usufruto. Uso. Habitação. Direito do Promitente Comprador). São Paulo: Atlas, 2004, que: “Embora exista divergência linguística quanto ao gênero da palavra, e, bem assim, o codificador houvesse preferido grafá-la no feminino (“a usucapião”), manteremos a utilização no masculino, em respeito à tradição legislativa. CALDAS AULETE, por exemplo, clássico dicionarista, prefere empregar a expressão no masculino (cf. Dicionário Contemporâneo da Língua Portuguesa. Rio de Janeiro: Delta, 1958, v.5, p. 5.192)”. No entanto, registramos que, hoje, está se difundido o seu emprego no feminino. Outra intrigante questão se nos apresenta: é possível haver posse de coisa pública? Em sendo assim, pode ser usucapida? Responde-nos, com erudição, o professor ARRUDA ALVIM: “É preciso ter presente que, ao afirmar-se que o objeto da posse está limitado às coisas corpóreas, não quer isso dizer ----- em alguns sistemas jurídicos ----- que todas as coisas corpóreas, 3 inclusive as sediadas no plano do direito público, afetadas a pessoas jurídicas de direito público, são suscetíveis de posse por particulares ou no plano do direito privado. No direito brasileiro, todavia, essa afirmação não é verdadeira, de que não pode haver posse de particulares sobre bem/coisa pública. 4 O que se deve remarcar ----- como assunto correlato ----- é que pela Constituição Federal de 1988 os ‘imóveis públicos são insuscetíveis de usucapião’ (art. 191, parágrafo único; no mesmo texto, com o mesmo sentido, art. 183, § 3º). Ou seja, o que se passa é a inaptidão do imóvel público para ser objeto de usucapião, ainda que possa existir ou ter existido posse de particular sobre esse imóvel”.5 Passemos, então, à análise do Código Civil: Código Civil Da Usucapião Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Trata-se do usucapião extraordinário que tem o seu prazo reduzido para dez anos, caso o prescribente exerça a denominada “posse-trabalho” (Miguel Reale). Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Trata-se do usucapião rural – “pro labore” ou “rústico”, com base no art. 191, CF. Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou 3

V., com profundidade, Moreira Alves, Posse – Estudo Dogmático, 2.ª ed., 1.ª tiragem, Rio de Janeiro, Forense, 1991, vol. II, tomo I, nº 13, a respeito do que pode ser objeto de posse, especialmente pp. 160 e ss (“As coisas que podem ser objeto de posse”).

4 V. Moreira Alves, ob ult. cit., vol. II, tomo I, nº 13, pp. 168-171, especialmente, onde está referida legislação em que é, expressamente, admitida a posse de determinados bens públicos, dentro do contexto do sistema constitucional anterior, i.e., Emenda Constituição 1/69. 5

Texto que nos foi gentilmente cedido, de seus originais “Comentários ao Código Civil” -2–

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de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Trata-se do usucapião urbano – “pro misero”, com base no art. 183, CF; há também previsão no art. 9. do Estatuto da Cidade – Lei n. 10.257/01 que contém preceito quase idêntico;e, ainda, temos o art. 10 do mesmo Estatuto, criou também uma forma de usucapião urbano coletivo) Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel. Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Este dispositivo, em nosso sentir, deixa clara a natureza declaratória da sentença na ação de usucapião, pondo fim, definitivamente, à antiga controvérsia. Aliás, assim o é, pois, a propriedade é “constituída” pela usucapião, e não pela sentença, que tem apenas o condão de regularizar o domínio adquirido no âmbito registrário. Por isso, aliás, é que o usucapião pode ser alegado em sede de defesa (S. 237 do STF). Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Trata-se, aqui, do usucapião ordinário, em que, para a sua configuração, importa o “justo título e a boa-fé”. Note-se que o seu prazo poderá ser reduzido para cinco anos, caso verificado o exercício de posse-trabalho. Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207)6, contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé. Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição7, as quais também se aplicam à usucapião. Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/01) Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
Trata-se do usucapião urbano, a teor do art. 183 da CF.

6 Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais. Mas note-se que, a teor do 1.206, a posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.

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Ver arts. 197 a 204 da Parte Geral do Código Civil. -3–

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Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
cuidou-se, aqui, do usucapião coletivo urbano
MOREIRA SALLES, seguindo pensamento de DABUS MALUF, critica a norma, sustentando que “perpetuará o problema das favelas” (cf. Usucapião de Bens Móveis e Imóveis, RT, p. 317 e ss.).
a norma é melhor redigida, em nossa opinião, do que a prevista no art. 1228, §§ 4º e 5º do CC, pois não exige pagamento de indenização, não gerando, portanto, o grave problema de não “saber quem paga” § 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. § 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. § 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas. § 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio. § 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes. Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo. Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana: I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente; II – os possuidores, em estado de composse; III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados. § 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público. § 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis. Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis. Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário. Jurisprudência – Usucapião e Crime8 STJ: RESP 247345 / MG ; RECURSO ESPECIAL 2000/0010052-8 Relator(a) Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) 8

Na doutrina, ver: Chaves, Raul. A Usucapião e o Crime. São Paulo, Saraiva, 1981. -4–

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Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 04/12/2001 Data da Publicação/Fonte DJ 25.03.2002 p.00272 LEXSTJ VOL.:00154 p.00165 RDR VOL.:00023 p.00330 Ementa Recurso Especial. Usucapião ordinário de bem móvel. Aquisição originária. Automóvel furtado. - Não se adquire por usucapião ordinário veículo furtado. - Recurso Especial não conhecido.

TJRS:

TIPO DE PROCESSO: APELAÇÃO CÍVEL

NÚMERO: 190012799 RELATOR: ERNANI GRAEFF

EMENTA: USUCAPIAO DE COISA MOVEL: AUTOMOVEL FURTADO. RECONHECE-SE USUCAPIAOEXTRAORDINARIO PELA POSSE SUPERIOR A CINCO ANOS, MESMO QUE O PRIMEIRO ADQUIRENTE CONHECESSE O "VITIUM FURTI". "O LADRAO PODE USUCAPIR; O TERCEIRO USUCAPE, DE BOA OU MA-FE, A COISA FURTADA" (PONTES DE MIRANDA). SENTENCA CONFIRMADA. REGISTRO DETRAN. FINALIDADE. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 190012799, QUARTA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE ALÇADA DO RS, RELATOR: ERNANI GRAEFF, JULGADO EM 17/05/1990) 2. Perda da Propriedade Imobiliária Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade: I - por alienação; II - pela renúncia; III - por abandono; IV - por perecimento da coisa; V - por desapropriação. Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis. Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições. § 1o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize. § 2o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais. 3. Resumo dos Modos de Aquisição da Propriedade Mobiliária Quanto aos modos de aquisição da propriedade móvel, temos disciplina muito semelhante àquela referente aos bens imóveis. Adquire-se a propriedade mobiliária (de um CD ou de um livro, por exemplo) por USUCAPIÃO (arts. 1260 e ss), com prazo de 3 ou 5 anos. -5–

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Na mesma linha, adquire-se a propriedade móvel por OCUPAÇÃO (art. 1263), que traduz a apropriação de uma coisa de ninguém (res nullius), um pedregulho na praia, por exemplo. Cuidado no concurso! A coisa PERDIDA deve ser devolvida (arts. 1233 e ss.)!!!! Temos, ainda, as regras referentes ao achado de TESOURO (arts. 1264 e ss.), à TRADIÇÃO (modo de transferência voluntária de bens móveis – arts. 1267 e ss.), à ESPECIFICAÇÃO (quando se trabalha uma matéria-prima, transformando-a em obra acabada – arts. 1269 e ss.), e, finalmente, temos a CONFUSÃO, a COMISTÃO e a ADJUNÇÃO (arts. 1272 e ss.) Confusão Comistão Adjunção que pega

– opera-se quando há a mistura de LIQUIDOS; – opera-se quando há a mistura de SOLIDOS; – opera-se quando há a justaposição de uma coisa à outra, como no caso do sujeito uma argila sua para completar o “braço” de uma escultura feita por terceiro.

Vemos, pois, que todas essas três formas de aquisição de propriedade sugerem haver uma espécie de “mistura ou agregação de uma coisa à outra”. Dica de concurso: como se trata de matéria detalhadamente positivada, caso conste do edital, leiam, com atenção, antes da prova, os artigos do CC. Provavelmente a resposta está na própria lei. TEXTOS COMPLEMENTARES COMENTÁRIOS AO CÓDIGO CIVIL NOTAS SOBRE A EXCEÇÃO DE DOMINIO (EXCEPTIO DOMINI OU EXCEPTIO PROPRIETATIS)9 Arruda Alvim (texto gentilmente cedido) Encontrávamos na Consolidação das Leis Civis elaborada por Teixeira de Freitas, dispositivo substancialmente coincidente com o art. 505 do Código Civil de 1916. O seu art. 817 determinava não se admitir a defesa fundada em domínio, ou em outro direito, que se alegue ter sobre o bem esbulhado. No entanto, o preceito seguinte estabelecia que “Todavia não se deve julgar a posse em favor daquelle a quem se mostra evidentemente que não pertence a propriedade” (art. 818). Diferentemente regulou a matéria o Esboço Teixeira de Freitas que, ao tratar da tutela possessória, assim determinava: “Não será atendível a defesa do réu, quando se fundar: 1º Em domínio, ou em outro direito real sôbre o imóvel questionado” (art. 4.040). Da mesma forma procedeu a Consolidação das Leis Civis de 1899 elaborada por Carlos de Carvalho, que em seu art. 353 determinava não ser “cabível a excepção de domínio, ainda que provada incontinenti. Só depois de restituída a posse, poderá o réu intentar a acção sobre a propriedade”. Essa também foi a orientação seguida pelo Projeto Coelho Rodrigues que, em seu art. 1.344, ao fazer referência à ação possessória, estabelecia que esta acção compete-lhe (ao possuidor turbado ou esbulhado), ainda que o espoliador tenha à posse melhor direito, salvo ao mesmo fazer valer o direito que tiver, pela via ordinária. A exemplo da Consolidação de Teixeira de Freitas, o Projeto Bevilacqua, tratando da matéria em seu art. 582, já continha a aparente contradição também encontrada no art. 505 do Código Civil de 1916, cujo teor segue transcrito: “A turbação e o esbulho da posse não se justificam por se dizerem fundados em domínio ou em outro direito. Todavia, não se deve julgar a posse em favor daquelle a quem se mostra, evidentemente , não pertencer a propriedade”. O Projeto do Prof. Orlando Gomes veio a não admitir a exceção de domínio, tendo sido o art. 360 do seu Projeto redigido da seguinte forma: “Não obsta à manutenção, ou reintegração da posse, a alegação de domínio, ou de outro direito sôbre a coisa”. A regra foi mantida ipsis litteris nos projetos seguintes (Anteprojeto de 1972, art. 1.391, § 2º e Projeto de Lei n° 118/84, art. 1.211, § 2º), contendo a mesma dicção do atual Código Civil no art. 1.210, § 2º. Na Iª Jornada de Direito Civil, de setembro/2002, realizada em Brasília (setembro/2002), editaram-se dois enunciados a respeito do entendimento do § 2º, do art. 1.210: “78 – Art. 1.210: Tendo em vista 9 O novo Código Civil, diferentemente do anterior, separou, claramente, os juízos possessório e petitório (dominial), acabando, definitivamente, com a exceção de domínio (vale lembrar que o tema “ações possessórias” integra a grade do curso modular).

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a não-recepção, pelo novo Código Civil, da exceptio proprietatis (art. 1.210, § 2º) em caso de ausência de prova suficiente para embasar decisão liminar ou sentença final ancorada exclusivamente no ius possessionis, deverá o pedido ser indeferido e julgado improcedente, não obstante eventual alegação e demonstração de direito real sobre o bem litigioso. 79 – Art. 1.210: A exceptio proprietatis, como defesa oponível às ações possessórias típicas, foi abolida pelo Código Civil de 2002, que estabeleceu a absoluta separação entre os juízos possessório e petitório”. Como se procura demonstrar, a abolição da exceptio proprietatis já tinha ocorrido, precedentemente à entrada em vigor do Código Civil.

CONTROVÉRSIAS CONSTITUCIONAIS ACERCA DO USUCAPIÃO COLETIVO Pablo Stolze Gagliano

“Ou nós ficamos atentos para as tramas do Direito, ou seremos presas fáceis dele. E presas bem alimentadas...” Prof. Dr. Willis Santiago Guerra Filho, em magnífica aula de Filosofia do Direito proferida no mestrado da PUC-SP, em 31.05.2004. Desde quando entrou em vigor, no início10 do ano passado, o novo Código Civil tem causado controvérsias e despertado a atenção de todos aqueles que militam na seara do Direito Privado. Aliás, a despeito das justas críticas que lhe são dirigidas, um importante legado – muito bem-vindo, por sinal – a nova lei nos concedeu: o Direito Civil voltou a assumir posição de destaque nos meios acadêmicos nacionais, viabilizando uma construtiva reflexão acerca dos seus fins e princípios. Nesse contexto, de acesos debates intelectuais, ganha candente matiz a problemática referente à regra constante em seu art. 1228, § 4o, que dispõe: “O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante”. Trata-se de instituto jurídico muito peculiar, e que, se analisado com bastante atenção, poderá causarnos uma desagradável sensação de desconforto, provocada por contundentes indagações. E tal inquietude ganha fôlego em face dos desencontros doutrinários que se seguiram à entrada em vigor do referido dispositivo. Afinal, o codificador teria criado uma nova forma de “desapropriação” ou estaríamos diante de uma modalidade peculiar de “usucapião especial ou coletivo”? De fato, argumentos há, apontando para ambas as direções. 10

Existe acesa polêmica a respeito da data de entrada em vigor do novo Código Civil (Lei n° 10.406/02), se tal teria se dado no dia 11 ou no dia 12 de janeiro de 2003. Nesse particular, alinhamo-nos à corrente de pensamento da Prof. MARIA HELENA DINIZ, da PUC-SP, citada pelo culto MÁRIO DELGADO: “Preferimos, todavia, seguir a corrente doutrinária dos que acham que o Código entrou em vigor no dia 11/01/2003, não obstante a extrema comodidade em se aceitar o dia 12. Partilhamos com MARIA HELENA DINIZ o entendimento de que o art. 2044, sob pena de ilegalidade vertical decorrente do inevitável confronto com o art. 8°,§ 2°, da LC n° 95/98, deve ser lido e recebido como se houvesse estabelecido o prazo de vacância em 365 dias e não em um ano, e aqui estamos dando uma interpretação construtiva, sistemática, teleológica ao preceito, com vistas a aproveitá-lo” (Problemas de Direito Intertemporal: Breves Considerações sobre as Disposições Finais e Transitórias do Novo Código Civil Brasileiro, in Novo Código Civil – Questões Controvertidas – vol. 01. São Paulo: Método, p. 490).

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Sob o prisma topográfico, e seguindo um critério de interpretação sistemática, tem-se a impressão de que se consagrou uma nova modalidade expropriatória, uma espécie de “desapropriação judicial”. Isso porque, no parágrafo antecedente, o legislador, a teor do art. 5°, XXIV, da Constituição Federal, regulou, expressamente, as hipóteses de desapropriação por necessidade ou utilidade pública e interesse social, para, em seguida, dispor, no dispositivo sob comento, que o proprietário “também” poderia ser privado da coisa, em função da posse exercida por terceiro, mediante pagamento de indenização (§ 5o ). Ora, ao utilizar a palavra “também”, e fazer referência à indenização a ser paga ao expropriado, transparece que fora acrescentada mais uma modalidade de desapropriação ao rol elencado no parágrafo anterior. Defendendo a natureza expropriatória do instituto, a Professora MÔNICA AGUIAR, da Universidade Federal da Bahia, em excelente artigo, observa: “Essa desapropriação realizada diretamente pelo Poder Judiciário, sem intervenção prévia de outros Poderes é figura nova em nosso sistema positivo... Em um mesmo artigo - §4º do art.1228 – o legislador faz uso de vários conceitos jurídicos indeterminados: considerável, para qualificar o número de pessoas; de interesse social e econômico, para adjetivar as obras e serviços e extensa, para identificar a área. Abre-se, então, um aparente leque de possibilidades para o preenchimento do conteúdo jurídico desses conceitos pelo Magistrado que, conforme relatado, será o artífice dessa desapropriação”.11 Entretanto, outros autores de inegável valor, sustentam tratar-se de modalidade nova de usucapião, a exemplo do culto Ministro TEORI ZAWASCKI, na obra “A Reconstrução do Direito Privado”.12 Nesse mesmo diapasão, EDUARDO CAMBI, respeitado jurista, após mencionar que se cuida de usucapião coletivo, pondera que: “Trata-se de instituto jurídico novo e autônomo, cuja diferença essencial, em relação aos imóveis urbanos, está no tamanho, por extrapolar os 250 m (duzentos e cinqüenta metros quadrados), previsto no art. 183 da CF, para a usucapião especial. Além disso, o novo Código Civil vai além da Lei n. 10.257/2001, pois estende o instituto aos imóveis rurais, não contemplados no Estatuto da Cidade”.13 Nessa linha de raciocínio, uma vez que a perda da propriedade se dá pela posse exercida por uma coletividade de pessoas, dentro de um lapso de tempo previsto em lei (5 anos), não há, em nosso sentir, como negar a nota característica da prescrição aquisitiva, razão por que a tese do usucapião14 nos pareceria mais atrativa. Ademais, valorizando a posse, chegaríamos à conclusão de que o legislador pretendeu criar, por meio desse polêmico instituto, um instrumento de socialização da terra, previsto para aquelas situações em que o descaso do proprietário justificaria a perda do seu imóvel, em favor dos efetivos possuidores da área. Nota-se, ademais, a utilização de inúmeros conceitos abertos ou indeterminados (como extensa área de terra, boa-fé, interesse social e econômico), que deverão ser devidamente preenchidos pelo 11

AGUIAR, Mônica, texto gentilmente cedido pela autora pela internet, e disponível no site http: www.mundojuridico.adv.br/html/artigos/documentos/texto247.htm, acessado em 12 de julho de 2007. 12 A Tutela da Posse na Constituição e no Projeto do Novo Código Civil, in A Reconstrução do Direito Privado. São Paulo: RT, 2002, p. 843-861. 13 CAMBI, Eduardo. Aspectos Inovadores da Propriedade no Novo Código Civil, in Revista Trimestral de Direito Civil. Rio de Janeiro: PADMA, 2000, pág. 38 14 Sobre o gênero da palavra usucapião, já anotamos, em nossa obra Comentários ao Código Civil – vol. XIII (Direito das Coisas. Superfície. Servidões. Usufruto. Uso. Habitação. Direito do Promitente Comprador). São Paulo: Atlas, 2004, que: “Embora exista divergência linguística quanto ao gênero da palavra, e, bem assim, o codificador houvesse preferido grafá-la no feminino (“a usucapião”), manteremos a utilização no masculino, em respeito à tradição legislativa. CALDAS AULETE, por exemplo, clássico dicionarista, prefere empregar a expressão no masculino (cf. Dicionário Contemporâneo da Língua Portuguesa. Rio de Janeiro: Delta, 1958, v.5, p. 5.192)”. -8–

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magistrado, no caso concreto, com cautela e diligência, a fim de se evitar a indesejável insegurança jurídica. Encarando o instituto como modalidade de usucapião, não se deixaria de atender, também, ao princípio constitucional da função social da posse e da propriedade, compensando aqueles que dão destinação útil ao imóvel, e minimizando-se (ao menos no plano legal) os conflitos possessórios coletivos. Mas, ainda que se cuide de um novo tipo de usucapião (oneroso), uma pergunta surge imediatamente em nossa mente: quem arcaria com essa indenização? Segundo MONICA AGUIAR, no mencionado artigo, a indenização deveria ser arcada pela União ou pelo Município, caso se trate de expropriação rural ou urbana: “Para os imóveis rurais, não resta dúvida que essa indenização deve ser arcada pela União, quer por força do comando do art.184 a 186 da Constituição Federal, quer por observância dos critérios estabelecidos pela Lei 8.629 de 25.2.93 com a redação que lhe foi conferida pela Lei 10.279 de 12.09.2001 e Lei complementar 76, de 6.7.1993. Ocorre que o instituto, em que pese não haver qualquer limitação expressa na legislação, foi concebido tendo em vista, especialmente os imóveis localizados em área urbana. Nessa hipótese, inadmissível a aplicação direta dos mencionados dispositivos. Perceba-se, outrossim, que não é exigida, como ocorre com a usucapião, o exercício da posse com animus domini. Parece que o ônus será do Município em que localizada a área, haja vista que o comando do plano diretor da cidade é de competência exclusivamente municipal. Há uma coresponsabilidade na tolerância da ocupação de terrenos com a criação de verdadeiras favelas, nascidas de invasões pelos que não têm moradia”.15 TEORI ZAWASCKI16 e EDUARDO CAMBI17, autores supra mencionados, por sua vez, entendem que o pagamento seria feito pelos próprios possuidores, prescribentes da referida área. Em outro plano, CARLOS ALBERTO DABUS MALUF, diante da falta de previsibilidade legal, reputa o referido artigo inconstitucional: “Tal forma de usucapião aniquila o direito de propriedade previsto na Lei Maior, configurando um verdadeiro confisco, pois, como já dissemos, incentiva a invasão de terras urbanas, subtrai a propriedade do seu titular, sem ter ele direito a qualquer indenização”.18 De fato, embora não enfrentemos o problema sob o viés exclusivo do proprietário, a impressão que se tem é de que o dispositivo está fadado à ineficácia social. Atribuir-se a obrigação indenizatória a uma das entidades federativas, sem previsão legal a respeito, afigura-se, em nosso sentir, inviável, mormente em se tratando dos Municípios brasileiros, que já se encontram em situação econômica desesperadora, não havendo, ademais, previsão constitucional específica em face desse novo instituto. Impor a mesma obrigação aos ocupantes da terra, posição que vem ganhando força na doutrina, data venia, também não nos pareceria justo, por uma constatação imediata: em geral os possuidores são desprovidos de recursos financeiros, e não teriam como arcar com esse pagamento. Assim sendo, concluímos que o referido dispositivo carece de sustentação, estando condenado à ineficácia social por manifesta inviabilidade. 15

AGUIAR, Mônica, ob. cit. “Pelos seus requisitos (“posse ininterrupta e de boa-fé por mais de cinco anos”) assemelha-se à usucapião, com a única diferença de que, para adquirir a propriedade, possuidores-usucapientes ficam sujeitos a pagar um preço. Ou seja: é espécie de usucapião onerosa” (pág. 853, ob. cit.). 17 Este culto autor estabelece que a responsabilidade é dos possuidores e subsidiariamente do Estado, ob. cit., pág. 39. 18 MALUF, Carlos Alberto Dabus. Novo Código Civil Comentado, coord.: RICARDO FIÚZA. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 1099. 16

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De um lado, prejudica-se o proprietário, por não haverem sido regulados os mecanismos efetivos de pagamento da indenização prevista; de outro, imputando-se o dever ao ocupante da terra – posição que infelizmente parece ser majoritária -, estar-se-ia impedindo o plano nacional de política agrária e de construção de uma sociedade mais justa, nos termos da nossa Lei Maior. Inadmissível, outrossim, é o Projeto de Reforma do CC (PL. 6960/02), que, com acentuado matiz privatístico, e visando apenas a resguardar a defesa do proprietário, afastou-se da perspectiva constitucional de socialização da posse, ao subordinar o registro da sentença em nome dos possuidores ao pagamento integral do preço. Caso aprovado, a aquisição da propriedade somente se daria após o pagamento integral desse valor, o que culminaria, inafastavelmente, na consolidação do “trancamento eficacial” da norma, afastando-se qualquer tentativa de salvação de sua utilidade (prática) de valorização da posse. Nesse sentido, leia-se o referido parágrafo projetado: “no caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago integralmente o preço pelo ocupante, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome do respectivo possuidor”. Tal modificação, em nosso sentir, não é justa, pois apenas serviria como garantia do proprietário, em detrimento do possuidor, sem que se resolvesse em definitivo a fundamental questão referente ao legitimado para o pagamento. Diante de tudo isso, notamos que o legislador teve grande fôlego e coragem para iniciar a redação do artigo de lei, mas acabou perdendo-se no final, omitindo aspectos relevantes para a sua plena aplicabilidade... Não conseguimos, pois, diante de sua dicção, extrair de si uma interpretação razoável e conforme a constituição, consoante preleção do Prof. Dr. PAULO LOBO da Universidade Federal de Alagoas:

“O princípio da interpretação conforme a Constituição é uma das mais importantes contribuições dos constitucionalistas nas últimas décadas. Consiste, basicamente, em explorar ao máximo a compatibilidade com a Constituição das normas infraconstitucionais a ela anteriores ou supervenientes, e a partir dela. Apenas deve ser declarada a inconstitucionalidade de uma norma quando a incompatibilidade dela com a Constituição for insuperável. Essa diretriz hermenêutica harmoniza-se com os princípios da presunção de constitucionalidade das normas infraconstitucionais e da força normativa da própria Constituição. Mais importante é a função que desempenha na interpretação do conteúdo das leis, que há de ser conformado, delimitado e densificado pelos princípios e normas constitucionais. Assim, o Código há de ser interpretado, sempre, a partir da Constituição”.19

Melhor seria que, por meio de alteração legislativa, se adotasse uma forma de usucapião coletivo, semelhante àquela prevista no art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei n. 10257/01), sem referência alguma ao pagamento de indenização, e desde que os requisitos gerais fossem devidamente observados (posse/animus/tempo). Todavia, enquanto tal alteração não se opera, será mais razoável ao juiz, no que for possível, tentar aplicar as regras referentes a outras formas de usucapião, previstas no Código Civil, por entendermos que, tal como fora redigido, o presente dispositivo está fadado à inconstitucionalidade, por não respeitar superiores princípios previstos em nossa Magna Carta.

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LOBO, Paulo Luiz Netto. Direito de Família e o Novo Código Civil (coord.: Maria Berenice Dias e Rodrigo da Cunha Pereira). 2. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2002, p. 153. - 10 –

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E constatamos isso não sem certa preocupação, pois, afinal de contas, a adoção de normas aparentemente válidas, embora materialmente ineficazes - cercadas muitas vezes por todo um discurso meramente simbólico e acentuadamente demagógico - resulta por prejudicar ainda mais imagem do próprio Poder Judiciário, incrementando ainda mais a insatisfação do jurisdicionado. Esperamos, portanto, diante de tudo que se expôs, que o legislador faça a parte dele, para que nós, juizes, possamos fazer a nossa. ENUNCIADOS – DIREITOS REAIS I JORNADA 76 – Art. 1.197: O possuidor direto tem direito de defender a sua posse contra o indireto, e este, contra aquele (art. 1.197, in fine, do novo Código Civil). 77 – Art. 1.205: A posse das coisas móveis e imóveis também pode ser transmitida pelo constituto possessório. 78 – Art. 1.210: Tendo em vista a não-recepção pelo novo Código Civil da exceptio proprietatis (art. 1.210, § 2º) em caso de ausência de prova suficiente para embasar decisão liminar ou sentença final ancorada exclusivamente no ius possessionis,deverá o pedido ser indeferido e julgado improcedente, não obstante eventual alegação e demonstração de direito real sobre o bem litigioso. 79 – Art. 1.210: A exceptio proprietatis, como defesa oponível às ações possessórias típicas, foi abolida pelo Código Civil de 2002, que estabeleceu a absoluta separação entre os juízos possessório e petitório. 80 – Art. 1.212: É inadmissível o direcionamento de demanda possessória ou ressarcitória contra terceiro possuidor de boa-fé, por ser parte passiva ilegítima diante do disposto no art. 1.212 do novo Código Civil. Contra o terceiro de boa-fé, cabe tão-somente a propositura de demanda de natureza real. 81 – Art. 1.219: O direito de retenção previsto no art. 1.219 do CC, decorrente da realização de benfeitorias necessárias e úteis, também se aplica às acessões (construções e plantações) nas mesmas circunstâncias. 82 – Art. 1.228: É constitucional a modalidade aquisitiva de propriedade imóvel prevista nos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do novo Código Civil. 83 – Art. 1.228: Nas ações reivindicatórias propostas pelo Poder Público, não são aplicáveis as disposições constantes dos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do novo Código Civil. 84 – Art. 1.228: A defesa fundada no direito de aquisição com base no interesse social (art. 1.228, §§ 4º e 5º, do novo Código Civil) deve ser argüida pelos réus da ação reivindicatória, eles próprios responsáveis pelo pagamento da indenização. 85 – Art. 1.240: Para efeitos do art. 1.240, caput, do novo Código Civil, entende-se por "área urbana" o imóvel edificado ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios edilícios. 86 – Art. 1.242: A expressão “justo título” contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. 87 – Art. 1.245: Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CC e § 6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79). 88 – Art. 1.285: O direito de passagem forçada, previsto no art. 1.285 do CC, também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas, inclusive, as necessidades de exploração econômica. 89 – Art. 1.331: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo. 90 – Art. 1.331: Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse. (Alterado pelo En. 246 da III Jornada). 91 – Art. 1.331 - A convenção de condomínio ou a assembléia geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio. 92 – Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.

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93 – Art. 1.369: As normas previstas no Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano. 94 – Art. 1.371: As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície. 95 – Art. 1.418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ). ENUNCIADOS PROPOSITIVOS DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA 96 - Alteração do § 1º do art. 1.336 do CC, relativo a multas por inadimplemento no pagamento da contribuição condominial, para o qual se sugere a seguinte redação: Art. 1.336 - .................. § 1 º - O condômino que não pagar sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, de um por cento ao mês e multa de até 10% sobre o eventual risco de emendas sucessivas que venham a desnaturá-lo ou mesmo a inibir a sua entrada em vigor. Não obstante, entendeu a Comissão da importância de aprimoramento do texto legislativo, que poderá, perfeitam ente, ser efetuado durante a vigência do próprio Código, o que ocorreu, por exemplo, com o diploma de 1916, com a grande reforma verificada em 1919. III JORNADA 236 – Arts. 1.196, 1.205 e 1.212: Considera-se possuidor, para todos os efeitos legais, também a coletividade desprovida de personalidade jurídica. 237 – Art. 1.203: É cabível a modificação do título da posse – interversio possessionis – na hipótese em que o até então possuidor direto demonstrar ato exterior e inequívoco de oposição ao antigo possuidor indireto, tendo por efeito a caracterização do animus domini. 238 – Art. 1.210: Ainda que a ação possessória seja intentada além de “ano e dia” da turbação ou esbulho, e, em razão disso, tenha seu trâmite regido pelo procedimento ordinário (CPC, art. 924), nada impede que o juiz conceda a tutela possessória liminarmente, mediante antecipação de tutela, desde que presentes os requisitos autorizadores do art. 273, I ou II, bem como aqueles previstos no art. 461A e §§, todos do CPC. 239 – Art. 1.210: Na falta de demonstração inequívoca de posse que atenda à função social, deve-se utilizar a noção de “melhor posse”, com base nos critérios previstos no parágrafo único do art. 507 do CC/1916. 240 – Art. 1.228: A justa indenização a que alude o parágrafo 5º do art. 1.228 não tem como critério valorativo, necessariamente, a avaliação técnica lastreada no mercado imobiliário, sendo indevidos os juros compensatórios. 241 – Art. 1.228: O registro da sentença em ação reivindicatória, que opera a transferência da propriedade para o nome dos possuidores, com fundamento no interesse social (art. 1.228, § 5º), é condicionada ao pagamento da respectiva indenização, cujo prazo será fixado pelo juiz. 242 – Art. 1.276: A aplicação do art. 1.276 depende do devido processo legal, em que seja assegurado ao interessado demonstrar a não- cessação da posse. 243 – Art. 1.276: A presunção de que trata o § 2o do art. 1.276 não pode ser interpretada de modo a contrariar a norma-princípio do art. 150, IV, da Constituição da República. 244 – Art. 1.291: O art. 1.291 deve ser interpretado conforme a Constituição, não sendo facultada a poluição das águas, quer sejam essenciais ou não às primeiras necessidades da vida. 245 – Art. 1.293: Muito embora omisso acerca da possibilidade de canalização forçada de águas por prédios alheios, para fins da agricultura ou indústria, o art. 1.293 não exclui a possibilidade da canalização forçada pelo vizinho, com prévia indenização aos proprietários prejudicados. 246 – Art. 1.331: Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: “nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. Prevalece o texto: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”. 247 – Art. 1.331: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos. 248 – Art.: 1.334, V: O quorum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção. - 12 –

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249 – Art. 1.369: A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e de garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o art. 1.474. 250 – Art. 1.369: Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão. 251 – Art. 1.379: O prazo máximo para o usucapião extraordinário de servidões deve ser de 15 anos, em conformidade com o sistema geral de usucapião previsto no Código Civil. 252 – Art. 1.410: A extinção do usufruto pelo não-uso, de que trata o art. 1.410, inc. VIII, independe do prazo previsto no art. 1.389, inc. III, operando-se imediatamente. Tem-se por desatendida, nesse caso, a função social do instituto. 253 – Art. 1.417: O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda. IV JORNADA DIREITO DAS COISAS 301 – Art.1.198. c/c art.1.204. É possível a conversão da detenção em posse, desde que rompida a subordinação, na hipótese de exercício em nome próprio dos atos possessórios. 302 – Art.1.200 e 1.214. Pode ser considerado justo título para a posse de boa-fé o ato jurídico capaz de transmitir a posse ad usucapionem, observado o disposto no art. 113 do Código Civil. 303 – Art.1.201. Considera-se justo título para presunção relativa da boa-fé do possuidor o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social da posse. 304 – Art.1.228. São aplicáveis as disposições dos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do Código Civil às ações reivindicatórias relativas a bens públicos dominicais, mantido, parcialmente, o Enunciado 83 da I Jornada de Direito Civil, no que concerne às demais classificações dos bens públicos. 305 – Art.1.228. Tendo em vista as disposições dos §§ 3º e 4º do art. 1.228 do Código Civil, o Ministério Público tem o poder-dever de atuação nas hipóteses de desapropriação, inclusive a indireta, que envolvam relevante interesse público, determinado pela natureza dos bens jurídicos envolvidos. 306 – Art.1.228. A situação descrita no § 4° do art. 1.228 do Código Civil enseja a improcedência do pedido reivindicatório. 307 – Art.1.228. Na desapropriação judicial (art. 1.228, § 4º), poderá o juiz determinar a intervenção dos órgãos públicos competentes para o licenciamento ambiental e urbanístico. 308 – Art.1.228. A justa indenização devida ao proprietário em caso de desapropriação judicial (art. 1.228, § 5°) somente deverá ser suportada pela Administração Pública no contexto das políticas públicas de reforma urbana ou agrária, em se tratando de possuidores de baixa renda e desde que tenha havido intervenção daquela nos termos da lei processual. Não sendo os possuidores de baixa renda, aplica-se a orientação do Enunciado 84 da I Jornada de Direito Civil. 309 – Art.1.228. O conceito de posse de boa-fé de que trata o art. 1.201 do Código Civil não se aplica ao instituto previsto no § 4º do art. 1.228. 310 - Interpreta-se extensivamente a expressão “imóvel reivindicado” (art. 1.228, § 4º), abrangendo pretensões tanto no juízo petitório quanto no possessório. 311 - Caso não seja pago o preço fixado para a desapropriação judicial, e ultrapassado o prazo prescricional para se exigir o crédito correspondente, estará autorizada a expedição de mandado para registro da propriedade em favor dos possuidores. 312 – Art.1.239. Observado o teto constitucional, a fixação da área máxima para fins de usucapião especial rural levará em consideração o módulo rural e a atividade agrária regionalizada. 313 – Arts.1.239 e 1.240. Quando a posse ocorre sobre área superior aos limites legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião especial, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir. 314 – Art. 1.240. Para os efeitos do art. 1.240, não se deve co mputar, para fins de limite de metragem máxima, a extensão compreendida pela fração ideal correspondente à área comum. 315 – Art. 1.241. O art. 1.241 do Código Civil permite que o possuidor que figurar como réu em ação reivindicatória ou possessória formule pedido contraposto e postule ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel, valendo a sentença como instrumento para registro imobiliário, ressalvados eventuais interesses de confinantes e terceiros. 316 – Art. 1.276. Eventual ação judicial de abandono de imóvel, caso procedente, impede o sucesso de demanda petitória. - 13 –

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317 – Art. 1.243. A accessio possessionis, de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código Civil, não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade do usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente. 318 – Art.1.258. O direito à aquisição da propriedade do solo em favor do construtor de má-fé (art. 1.258, parágrafo único) somente é viável quando, além dos requisitos explícitos previstos em lei, houver necessidade de proteger terceiros de boa-fé. 319 – Art.1.277. A condução e a solução das causas envolvendo conflitos de vizinhança devem guardar estreita sintonia com os princípios constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da vida privada e da proteção ao meio ambiente. 320 – Art.1.338 e 1.331. O direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem. 321 – Art. 1.369. Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um dos seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel. 322 – Art. 1.376. O momento da desapropriação e as condições da concessão superficiária serão considerados para fins da divisão do montante indenizatório (art. 1.376), constituindo-se litisconsórcio passivo necessário simples entre proprietário e superficiário. 323 - É dispensável a anuência dos adquirentes de unidades imobiliárias no “termo de afetação” da incorporação imobiliária. 324 - É possível a averbação do termo de afetação de incorporação imobiliária (Lei n. 4.591/64, art. 31b) a qualquer tempo, na matrícula do terreno, mesmo antes do registro do respectivo Memorial de Incorporação no Registro de Imóveis. 325 - É impenhorável, nos termos da Lei n. 8.009/90, o direito real de aquisição do devedor fiduciante. PROPOSIÇÕES LEGISLATIVAS 326 - Propõe-se alteração do art. 31A da Lei n. 4.591/64, que passaria a ter a seguinte redação: Art. 31A. O terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens, direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes 327 - Suprima-se o art. 9° da Lei n. 10.931/2004. (Unânime) 328 - Propõe-se a supressão do inciso V do art. 1.334 do Código Civil.

Um fraternal abraço! Fiquem sempre com Deus, O amigo, Pablo.

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